Megdöbbentő termőföld értékbecslés

Az Ön értékbecslő-je, lakóingatlan, termőföld, ipari ingatlan, kereskedelmi ingatlan,
műszaki eszköz, cég kkv vagyonértékelője, igazságügyi szakértő. tel.: +36309141585

Megdöbbentő termőföld értékbecslés: Számomra megdöbbentő, hogy egy cikk a hagyományos módon értékelő szakemberek munkájának lejáratását, tevékenységük objektivitásának megkérdőjelezésését, teszi méltánytalanul.
Felháborit, hogy „kevésbé szakszerű” -nek minősíti a hagyományos értékelési módszereket.
A MIOSZ (Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetségének) értékbecslésí dívíziójának vezetőjeként kiállunk a hagyományos értékeléseket végző termőföld értékbecslők mellett.
Kérjük a többi szakmai szervezetet, hogy szintén nyilvánítsák ki véleményüket.

Követeljük és ezúton kérjük, hogy helyreigazító cikk megjelenését szíveskedjenek biztosítani.

Ne döljetek be nekik, mert az Agrótex az interneten is közzétett adásvételi adatokat szippantja le online módon, függetlenül attól, hogy az adat helyes vagy helytelen, hiányos, vagy sem, helyszíni szemle nélkül. Ez egy jogalkotó által el nem ismert, jóvá nem hagyott módszertan, és nem értékbecslés.

Agrárvagyon-értékelők ti is írjátok meg véleményeteket!

Olvassátok el a cikket: https://www.agrarszektor.hu/fold/koronavirus-jarvany-osztatlan-foldtulajdonok-eloterbe-kerulhet-az-online-ertekbecsles.21792.html 

Kollégám Németh Sándor NYME c. egyetemi docens, termőföld-forgalmazási szakértő, írta meg a helyreigazító cikket. Teljes cikket olvashatjátok.

Mészáros Ferenc
ingatlan és eszköz szakértő

                                                                  Tisztelt Agrárszektor.hu

A május 15-én az Agrárszektor. hu – n „Koronavírus-járvány, osztatlan földtulajdonok: előtérbe kerülhet az online értékbecslés” címmel megjelent írásuk etikailag és szakmailag egyaránt megkérdőjelezhető.

Az írásban megfogalmazottak úgy próbálnak hirdetési teret nyitni egy vélhetően szponzorálóként is funkcionáló cég javára, hogy közben súlyosan lekicsinylik a termőföldet értékelő szakemberek egész sorát, olyan színben tüntetve fel őket, mint akik szakmailag alkalmatlanok, szakszerűtlenek, így az általuk gyakorolt tevékenység mit sem ér.

A cikk szerzőjének valójában fogalma sincs arról, amit ír. Állítása valótlan, sértő, és a szakmának valamint művelőinek egyaránt (legyenek azok igazságügyi vagy FVM szakértők, vagy akár más „mezei” értékbecslő kollégák), károkat okozó, mely alkalmas a hagyományos módon értékelő szakemberek munkájának lejáratására, tevékenységük objektivitásának megkérdőjelezésére, méltánytalanul, ami általános szakmai felháborodást keltett.

Ezért ezúton kérjük Önöket, hogy helyreigazító cikk megjelenését szíveskedjenek biztosítani elnézést kérve termőföldet értékelő szakemberek társadalmától a cikkükben hangsúlyosan megjelenített becsmérlő tartalomért. 

A helyreigazító cikk megjelenésének elutasítása esetén kénytelenek leszünk perben érvényt szerezni álláspontunknak.

Hogy Önök, és olvasótáboruk jobban megérthesse, miről is van szó:

Már a cikk bevezetése is dehonesztáló, amikor „kevésbé szakszerű” -nek minősíti a hagyományos értékelési módszereket. A digitális forma semmivel sem szakszerűbb, sőt éppen hogy a legfontosabb értékképző elemek vizsgálati módszertana hiányozik belőle.

Az online módszer értékbecslési anomáliák sorozatát képezi, szakmailag és etikailag egyaránt megkérdőjelezhető, és potenciális károsultak hadát termeli, a hagyományos értékbecslőknek nevezett vállalkozásokban és az értékelői megbízást kiadó ügyfelek sorában egyaránt. Maguk a megrendelők tudatában sincsenek, hogy egy tudományos köntösbe öltöztetett, de jogilag alkalmatlan módszerrel megalkotott dolgozatot kapnak kézhez. A leendő felhasználók nincsenek tisztában azzal, hogy az online szolgáltatás igénybevételével milyen kockázatokat vállalnak fel, ha a megállapított érték, mégsem fejezi ki az adott földterület valós értékviszonyait.

Elöljáróban megjegyzendő, hogy a termőföldek értékelése során az ingatlan-értékelés egy speciális szakterületéről kell beszélnünk, Az épített környezethez viszonyítva, olyan jogszabályi környezetről, amelyben az adásvételi ügyletek döntő hányada kifüggesztésre kötelezett, és a lehetséges vevők köre rendkívül korlátozott. Igazán független felek közötti valós alkuk létrejöttére ritkán kerül sor. Ebben a környezetben, az Agrotax KFT által létrehozott online termőföld-minősítés (szándékosan nem írom, hogy értékelés) az interneten is közzétett adásvételi adatokat szippantja le online módon, függetlenül attól, hogy az adat helyes vagy helytelen, hiányos, vagy sem. Jelen tárgyban, és e tekintetben azonban tegyük túl magunkat azon az amúgy egyáltalán nem mellékes körülményen, hogy a hirdetmények mennyire minősülnek közhitelesen felhasználható adatforrásnak, és egyáltalán, üzletszerű vagyonértékeléshez jogszerűen használhatók- e fel vagy sem.

Az online rendszer így a „piaci” körülmények között létrejött ügyletekből illetve a „piacitól eltérő” körülményekből származó adatokat egymástól el nem választva vizsgálja. Mivel az online módszer, helyszínelést nem tartalmaz, esélyes sincs arra, hogy az egyes ügyleteket egymástól szétválaszthassa, ahogy arra sem hogy a konkrét ügyletet mozgató motivációkat vizsgálhassa. A helyszínelés hiánya egyébként is képtelenség, hiszen a piaci alapon zajló ingatlan ügyletek lényege az eladó és a vevő azonos informáltsági szintje. Az önök által lebecsült „hagyományos, kevésbé szakszerű” értékbecslés mindezen oldalakat is vizsgálja, amikor egy termőföld értékét meghatározza. A helyszínelés sokkal többről szól, mint azt az Önök állítása sejtetni engedi, és messze nem merül ki a kétméteres kukorica lefényképezésében.

A kifüggesztések kiírását az önkormányzatok változó szakképzettségű munkatársai végzik. Rendszeresen hibás a tulajdoni hányad feltüntetése, sokszor megjelenítésre sem kerül az adott ingatlan-ügyletben szereplő földminőséget jelző Aranykorona-érték. Vegyes művelési ág esetén, a kifüggesztett vételárnak a fajlagos értéke összevontan, valamennyi alrészletet együttesen átlagolva jeleníthető csak meg. Számos ügyletben több ingatlan egyidejű adásvétele során, a vételár együttesen, és nem pedig ingatlanonként kerül már eleve a szerződésben is feltüntetésre.  Egyes településeken, az ügyletek igen magas számot mutatnak, míg más településeken évente alig egy-két adásvételre kerül sor, sőt számos olyan település is van, amelyen például az elmúlt 3 évben létre sem jött kifüggesztésre kötelezett adásvételi ügylet.

Az online módszer nem vizsgálja az adott település szerkezetét, és ahhoz képest a megbízás tárgyát képező ingatlan elhelyezkedését. Nem képes értelmezni az adott ingatlanon meglévő műszaki tartalmat, annak állapotát és hasznosságát. Nem tudja megállapítani a megközelítés lehetőségeit és korlátait sem, ahogy az adott ingatlan környezetét sem, de a potenciális máscélú hasznosítás feltételeinek fennállását sem.

Az online módszerben az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogok és terhek értékelésére sem kerül sor, pedig ezek egy része még akár az ingatlannal való rendelkezési képességet is korlátozhatja vagy ellehetetlenítheti.

Figyelmen kívül marad, hogy az adott ingatlan művelt-e vagy sem, terhelik-e helyreállítási kötelezettségek vagy sem, mint ahogy a terület természeti védettséggel összefüggő vagy éppen a környék vadgazdálkodási specialitásai miatt felmerülő kérdésekre sincs benne válasz.

Az értékmeghatározás módszerét a csoportos adathalmazon alapuló, értelmezés nélküli értékképzés jelenti. Tekintve, hogy az igazságügyi gyakorlat a csoportos adathalmaz felhasználásával szemben a páros összehasonlítás módszerén alapuló értékképzést tekinti, autentikusnak, azt állíthatjuk, hogy az online módszer csoportos átlagon alapuló értékmeghatározása nem felel meg a jogszabályi előírásoknak sem. A csoportos adatok átlagaként megállapított „átlagos, de fiktív” ingatlanhoz képest a vizsgált ingatlan nagyon is valós jellemzői semmilyen valós korrekciós módszerrel nincsenek fedésbe hozva.

Egy értékbecslés elkészítésekor, a jogszabályok alapján, olyan módon kell a számításokat elvégezni, hogy azok tételesen követhetőek legyenek. Ezt az online módszer nem biztosítja.  Nem ismert sem a matematikai levezetés módszere, nem ismert az adatcsoport terjedelme, és szórása sem. A csoportos módszer alkalmazása így oly módon manipulálható, hogy az objektivitás nem ellenőrizhető, nem is felülvizsgálható, sem az összehasonlítás alapjaiban és számított eredményében sem.

Az online módszer nem ad ingatlanpiaci vizsgálatot, nem derül ki belőle, hogy keresleti, vagy kínálati helyzet áll fenn.  Nem vizsgálja a kifüggesztett ügyletek jellegét, és sorozatát sem. Megjegyezzük, hogy a kifüggesztés nem jelent tényleges megvalósulást, így adott esetben ugyanazon ingatlan többszörösen is tárgyává lehet a kifüggesztésnek. A csoportos értékben ezek a halmozódások nincsenek elkülönítve. Az online módszer nem tudja értelmezni a szélsőségeket, a kényszerügyleteket és a bennfentességet sem.

Az online módszerben nem ismertek a földhasználati viszonyok, a tulajdonos tényleges rendelkezési képessége, vagy akár harmadik személy birtokát képező igények felmerülési lehetősége.

Az online módszer nem végez kockázat-elemzéseket és hozamszámításokat, sem a fő jövedelem, sem a mellékjövedelmek tekintetében. Figyelmen kívül hagyja a normatív jellegű támogatások alakulását, és a tőke-követelményeket is.

Ellenben a D-e-Meter képében olyan, a jogalkotó által el nem ismert módszert az értékelés tárgyává tesz, amelyet az AK-érték leváltása érdekében zajló, a talajtani vizsgálatokra alapozódó egyetemi kutatások elemeznek. Miközben az a D – e – Meter a földminősítés tekintetében kellően megalapozott, ugyanakkor a térképezési (vonatkoztatási) hálója 10 hektáros nagyságrendű, kis területeken ezért alkalmazhatósága is csak feltételes. Emellett, az adott termőhely agro-potenciálja csak egy az értékalkotó tényezők közül. Továbbá, a számított pontértékhez valós gazdasági érték nincs hozzárendelve. Emiatt, az adatfeldolgozás során az időbeli-, földrajzi-, s méretbeli közelséget olyan, az agro-potencálon alapuló korrelációs mátrixxal vizsgálja, amelyben nem tisztázott, hogy minek alapján értékelhető a „legjobb” vagy éppen a „legrosszabb” minősítés. A módszer valójában a közhiteles ingatlan-nyilvántartást úgy kérdőjelezi meg, hogy közben

  • általánosan nem ismert, hogy a D – e – Meter termőhely-minősítő rendszerben megállapított mérőszámok miképpen viszonyulnak a valós földjövedelemhez, milyen viszonyban állnak a „megyei járadék” jogszabályban rögzített intézményével. Nem világos, hogy a közadat-előállításhoz milyen (matematikai) háttér kapcsolódik.
  • nem rendelkezünk konkrét információval arról, hogy miféle „ténylegesnek” nevezett hozamokat állít a viszonyszám a háta mögé, valamint ki és hogyan méri ezeket.
  • nincs olyan hozamszámítás, amelyhez ne tartozna valamilyen kamatláb. A módszerben ez is rejtve marad, mértéke ismeretlen

Azonban, az értékelésnek közhiteles, az ingatlannyilvántartásban feltüntetett adatokon kell alapulnia, nem köz-nyilvános adatokra az értékbecslés nem alapozódhat még a termőhely – minőség tekintetében sem. A D – e – Meter adatok azonban nem köz-nyilvánosak, jogszabályban közzétételre nem kerültek, nem minősülnek közhiteles adatnak, ráadásul értékük terményfüggően is változik.

Csak megjegyzés, hogy a D – e Meter keretében kialakított termőhelyi minősítő pontszámok az állam tulajdonát képező adatok, amelyekhez az Agrotax általi hozzáférési lehetősége monopolisztikus, mely adatoknak az ilyen üzleti jellegű / magáncélú felhasználása a köznyilvánosságot kizáróan történik, miközben az adat-hasznosításra sem közbeszerzési eljárás, sem egyéb általános állami értékesítési forma nem került meghirdetésre, ezért akár versenyhivatali eljárást, vagy parlamenti interpellációt is megérne a dolog)

Az online módszerben alkalmazott korrekciós tényezők korrelációs vizsgálatokon alapulnak. Vagyis minden egyes újabb adat beépülése, a korrekció mértékét módosító tényezőt képez. Ez azzal az eredménnyel jár, hogy két egymást követő napon ugyanarra az ingatlanra elvégezett értékelés már más eredményt adhat. Ez a más eredmény pedig nem azért más, mert hogy attól pontosabb lenne, hanem azért, mert más adathalmazon alapul.  Ez pedig elfogadhatatlan, hiszen bármely ingatlan értékesítési lehetőségei nem adott napra vonatkoznak, (az értékelés napja szinte biztosan eltér az ügylet napjától) továbbá, a jelenlegi jogkörnyezetben, maga az termőföld-ingatlanügylet lebonyolítása is közelíti a fél év időtartamot.

A korrekciós tényezők tekintetében az online módszer ezért a hagyományos értékelési metodika során elkülönítetten kezelt hozam alapú és a piaci alapú korrekciókat részben összemossa, részben kizárólagos fizikai – műszaki jellemzőkre redukálja, pedig azok alkalmazási terepe sem azonos. Például, amíg a domborzat jelentősége fel sem merül a piaci korrekcióknál, addig az online módszerben nem értékelt hozamokra jelentős kihatást gyakorol. Egy északi oldali kitettségű ültetvény alatti földterület, és a tőle 100 méterre fekvő déli kitettségű értéke között piaci alapon nincs különbség, pedig, valójában, a két terület ég és föld egymáshoz képest. )

A termőföldek értékbecslése sokkal összetettebb folyamat, minthogy azt online alapon oly módon egyszerűsíthessük le, hogy annak számítási metódusát egyénileg kisajátíthassuk. A hagyományosnak nevezett értékbecslés matematikai alapjai évszázadosak, a járadékszámításon, a statisztikai elemzéseken és a valószínűség-számításon nyugszanak. Ezeket online alapon sem lehet felrúgni. Az értékbecslés, mint tevékenység, éppen az ügyfelek érdekeinek védelme, érdekében ugyanis egyetemleges, módszertanilag nem kisajátítható. Azonos és világos információt kell biztosítania bármely megbízón felül, minden további, harmadik felnek minősülő személy felé is. ezért az adatbevitel valamint adat-felhasználás menete nyomon követhetősége nemzetközi követelmény. Ez online módszerek alkalmazása esetén sem nélkülözhető.

Az online módszer az újdonságvarázson túli kritikai elemzése ezért elengedhetetlen az általa adott végeredmény értelmezéséhez:

  • Jogalkotó által el nem ismert, jóvá nem hagyott módszertan. Ingatlan-szakmai körökben ténylegesen felül nem vizsgálták. (Csak példaként, a 2000-es évek elején, a fél-automatizmuson alapuló Excell-vezérelt TÉR Standard termőföld-értékelési rendszert közel nyolcvan cég, közel 6000 értékbecslés keretében két éven keresztül használta fel, annak a Nemzeti Földalap általi bevezetése előtt, és csak a negyedik változatával lett megfelelően alkalmazható szoftverré. Alkalmazásához több mint 60 oldalas használati utasítás tartozik. Sosem került kisajátításra a fejlesztők által, szemben a jelenlegi kísérlettel.) Független szakértők közötti párhuzamos értékelésekre, azok eredményeinek elemzésére sosem került sor, magát a módszert és alkalmazási bizonytalanságait sosem publikálták,
  • A módszertan nem nyilvános, számítási alapadatai nem világosak, a számítások menete lépésről lépésre nem követhető. A módszertant sehol nem oktatják. Az értékbecslés, mint okirat közhitelessége így elvész, az ellenőrizhetőség és felülvizsgálhatóság eliminálódik.
  • Nem ismert a felhasznált adatbázisok valós terjedelme
  • A módszerben (kétséges körülmények között) felhasznált állami tulajdonú szoftverek adatszolgáltatása általánosan nem hozzáférhető
  • Kizárólag digitális információkon alapul, közvetlen terepi tapasztalatokkal nem rendelkezik az értékelő személy a módszer használata során.
  • Miközben a módszert, mint termőföld-értékelési módszert propagálják, az mélyen elhallgatásra kerül, hogy jogi és fizikai állapota alapján egyaránt csak „tiszta” szántó vagy legelő művelési ág esetén alkalmazható. Más művelési ágakat képező ingatlanokon, vagy vegyes művelési ágakat egyidejűleg magában foglaló ingatlanokon (különösen ültetvényeken, szőlőkben, erdőterületeken, nádasokban, halastavakon, valamint a kivett művelési ágakban álló ingatlanokon) az online módszer nem alkalmazható.
  • Legnagyobb ellenpontként a helyszínelés nélküli, online módszer önálló jelleggel történő felhasználhatóságával összefüggésben elmondható, hogy egy rejtett adatokon alapuló és nem transzparens módon számított statisztikai módszer végeredménye ugyan mitől lenne hiteles?

Mindezen kérdőjelek ismeretében azt állíthatjuk, hogy az online módszer legfeljebb kiegészítő jelleggel vehető figyelembe, helyszínelési információk hiányában önálló valós piaci ingatlanérték megalapozására jelen formájában alkalmatlan, alkalmazása csak korlátozottan, kizárólag olyan szántó és legelő művelési ágú ingatlanokon alkalmazható csak, amelyekben egyéb művelési ágú alrészletek nincsenek.

Összességében, az Agrotax KFT online módszere valójában kísérlet egy olyan monopólium kiépítésére, amelyben például a városi főépítész tervezi meg mindenkinek a házát.

Megjegyezzük, nem az a baj, hogy propagálták a módszert, hanem az a mód és szövegkörnyezet, ahogy azt tették.

Fentiek alapján, ezúton kérjük a Tisztelt Címet, hogy olyan helyreigazítást szíveskedjenek tenni, amelyben egyfelől elnézést kérnek a hagyományos értékelőktől az Önök által okozott üzleti sérelmekért, másfelől, és ezzel egyidejűleg tájékoztatják az olvasótábort, hogy az Önök által lekicsinylett, szakszerűtlenebb nevezett „hagyományos” módszer a jelenlegi jogszerű módszer. A tájékoztatásban továbbá arra is ki kell térjenek, hogy az online módszer egy a jogalkotó által el nem ismert olyan szakmailag és etikailag egyaránt kétséges kísérleti módszer, amelyben az üzleti célra felhasznált állami adatok hozzáférési lehetősége rendkívül korlátozott, és amelynek adatvédelmi oldala is erősen megkérdőjelezhető.

Tisztelettel

Németh Sándor
NYME c. egyetemi docens,
termőföld-forgalmazási szakértő,
ingatlanszakértő,
nemzetközileg minősített agrárvagyon-értékelő

Tetszett? Hasznos volt? Kérlek, ne feledd el megosztani másokkal, és használd az alábbi közösségi megosztás gombokat!

“Megdöbbentő termőföld értékbecslés” bejegyzéshez 1 hozzászólás

  1. A termőföld értékbecslés valóban speciális feladat, nem is minden ingatlan értékbecslő készíthet termőföld művelési ágú ingatlanra szakvéleményt, csak aki rendelkezik az agrárgazdasági és agrár-vidékfejlesztési szakterületen a szakértői tevékenység végzéséhez szükséges (I/2010. (I.14.) FVM rendeletben meghatározott) feltételekkel és felkerül a kormányhivatal honlapjára. A tevékenységet nem szerencsés teljes mértékben automatizálni, szakszerűtlenebbnek nevezni pedig minden megalapozottságot nélkülöz. Maximálisan egyet értek Mészáros és Németh Úrral.

    Válasz

Szólj hozzá!

Kérjen visszahívást!


Az adatai megadásával hozzájárul az adatai kezeléséhez.
Adatkezelési tájékoztató